תקועים עם פרויקט התחדשות עירונית?- תפנו לגישור מקצועי!

אדר` אנדה בר- מגשרת, מהנדסת עיריית קרית אונו לשעבר

מישהו מכיר פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי/בינוי) שהלך חלק?

אני לא, ובהיותי עד לפני שנה מהנדסת העיר של קרית אונו במשך 11 שנים, ליוויתי הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית!

סוג זה של פרויקטים נתקעים לא אחת למשכי זמן ארוכים מסיבות מגוונות כגון: התנגדויות שכנים (מתוך הפרויקט או מסביבתו), בעיות בין בעלי הדירות ליזם, בעיות בין היזם לרשות המקומית וכו`.

בעיות אלה ניתן לפתור בדרך הכי יעילה, מהירה ועם מינימום עלויות באמצעות גישור מקצועי ע"י מגשרים מומחים בתחום.

מדוע?

1- בכל אינסטנציה אחרת (ועדה מקומית, ועדה מחוזית, ועדת ערר, בתי משפט, המפקח על הבתים המשותפים), שומעים את עמדת הצדדים אך ההכרעה היא בידי הערכאה הספציפית המוסמכת ואילו בגישור ההכרעה היא בידי הצדדים.

2- בכל האינסטנציות המוזכרות לעיל הגורמים המכריעים נקבעו על פי חוק ללא קשר ישיר לסוגיה הספציפית הנדונה ואילו בגישור מקצועי הם נקבעים באופן שההכשרה שלהם תתאים לסוג המחלוקת שבדיון.

3- משך ההליכים בוועדות התכנון ובבתי המשפט ארוכים מאד (שנים) ואילו בהליך גישור מדובר במספר מועט של מפגשים המתפרשים על שבועות בודדים לכל היותר.

4- עלות ההליכים בוועדות התכנון ובתי המשפט גבוהה עד מאד, שכן יש צורך בשרותי עורכי דין וחוות דעת של מומחים לנושא ואילו בגישור מקצועי המגשרים הם אנשי מקצוע מהתחום הרלוונטי לסכסוך ואין צורך להיעזר במומחים נוספים ואף לא בעורכי דין.

5- ההליכים מול ועדות התכנון ובתי המשפט מקצינים את הקונפליקט ואת העוינות בין הצדדים ואילו הגישור נערך תוך כיבוד הדדי בין הצדדים.

6- אין מה להפסיד! הגישור יכול להתבצע תוך ההמתנה למועדים שנקבעים להליכים הסטטוטוריים/משפטיים וככל שהוא מצליח, מתייתר הצורך בהם.

ולדוגמא:

1- מקרה שמוטב היה לברר בהליך גישור מקצועי אצל מגשר בקיא בתכנון ובניה על פני ניהול ההליך בוועדות

יזם הגיש בקשה לתמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) של כמה בניינים בני 4 קומות וביקש שתי הקלות:

· הגדלת מספר יחידות הדיור ב 20% ללא הגדלת סה"כ זכויות הבניה

· הגדלת מספר הקומות בקומה נוספת מעבר ל 2.5 המותרות על פי תמ"א 38
הוגשו התנגדויות ע"י בעלי בתים צמודי קרקע ממול לפרויקט שטענו להפרעות הנובעות מהגדלת הצפיפות.
הועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות כי סברה שהפרויקט תואם את המדיניות התכנונית שלה.
המתנגדים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית. לאחר ששמעה את הצדדים החליטה ועדת הערר, מתוך כוונה "לאזן":

· לדחות את ההתנגדות לעניין מספר יחידות הדיור ולאשר את מלוא היחידות המבוקשת

· לקבל את ההתנגדות לעניין מספר הקומות ולא לאשר את הקומה הנוספת
החלטה זו לא הובאה להתייחסות הצדדים ולא נבדקה הישימות התכנונית שלה, שכן זה לא מתפקידה של ועדת הערר.


התוצאה: היזם נאלץ לתכנן בנינים נמוכים יותר עם אותו מספר יחידות דיור שביקש במקור, תוך הגדלת התכסית וצמצום המרווחים בין הבניינים וכל הצדדים הפסידו:

· הדיירים הקיימים, שכן מספר יחידות הדיור לקומה גדל, מה שהשפיע לרעה על טיב הדירות שלהם

· היזם, שכן גם טיב הדירות המיועדות למכירה נפגע

· המתנגדים, שכן גודל המרווחים בין הבניינים שמול בתיהם משפיע יותר על איכות החיים שלהם מגובה הבניינים
גישור מקצועי היה מונע מצב זה, שכן החלופות התכנוניות היו נבחנות תוך כדי ההליך, על מנת להשיג תוצאה מיטבית לכל הצדדים ולא הייתה מתקבלת החלטה ללא הסכמתם.

2- ולהבדיל, מקרה בו היזם שנחשף ליתרונות הגישור המקצועי, הציע לוועדה המקומית ולבעלי הדירות לברר את המחלוקות התכנוניות והקנייניות בהליך גישור וכך הצליח לקדם את הפרויקט

במקרה זה מדובר ביזם אשר הגיש בקשה להיתר למת"א 38 (עיבוי) של בנין מורכב בן 4 קומות על עמודים ובו 3 אגפים וכ-50 דירות.

הבקשה הוגשה לאחר תאום ארוך עם מח` הרישוי וקבלת הסכמות מכ- 90% מבעלי הדירות.

פורסמו הקלות והתקבלו התנגדויות בודדות של כמה מבעלי הדירות שביקשו שינויים בתכנון.

הועדה המקומית קיבלה את ההתנגדויות ודחתה את הבקשה להיתר.

היזם ובעלי הדירות החתומים על ההסכם הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית.

בזמן ההמתנה למועד בו נקבע הערר, החליטו הרשות המקומית, היזם והמתנגדים לפנות לגישור בבית לגישור ובוררות של מרכז השלטון המקומי.

מונו שתי מגשרות מקצועיות- אדריכלית ועורכת דין- בעלות ניסיון בסוגיות הרלוונטיות.

בשלב הראשון התקיים גישור בין הרשות המקומית ליזם על מנת להגיע לתכנון מוסכם.

לאחר גיבוש מתווה אפשרי מבחינת הצדדים, נקבעו ישיבות עם המתנגדים במטרה להגיע לתכנית מקובלת על כל הצדדים.

ככל שהגישור אכן יצליח, יבוטל הערר.

אפשר להוסיף דוגמאות רבות, אך נראה שהמסר ברור: גישור לא רק נותן מענה יעיל לסכסוכים, אלה גם מאפשר לסיים אותם באופן שאין צד "מנצח" וצד "מפסיד", אלא כל הצדדים יוצאים נשכרים עם תחושה טובה- וזה אולי הכי חשוב!


אז, נתראה בגישור!

אנדה בר – מגשרת בבית לגישור ובוררות